独立開業から株式公開までベンチャー企業支援の高田馬場 の会計事務所　｜　ベンチャーコンサルティング会計事務所

5,相当の地代を支払うのと無償返還の届出書
　を提出するのとではどちらがいい？

6,借地権を設定したが、相当の地代より低い
　地代の場合は課税される？

Q. 私は自分の会社が事務所を建てるにあたり、所有している土地を敷地として賃貸しようかと考えています。 　本来なら借地権として権利金をもらいたいところですが、会社としてもまとまった資金をすぐには準備できないため、もらわないことにしました。 　相当の地代を支払おうと思いましたが、地代が高く、それはできません。このような場合、課税はどのようになりますか。 A. 社長が会社から借地権分の権利金を受領しなくても、相当の地代（更地価額×年６％）を受領すれば、社長から会社に対して借地権分の権利金を贈与したことにならず、会社としてもその分を利益（借地権分の受像益）とする必要はありません。 　ところで、受領する地代が相当の地代より低い地代となった場合は、次の計算式で計算した金額を、社長が会社に贈与したことになります。 　会社としては、その分の金額を法人税の計算のときに利益（受贈益）として計上することになります。 土地の更地価額×１ ( −実際に支払っている地代の年額 相当の地代の年額 ) [解説] 相当の地代の受払いがあると課税にならない理由 　相当の地代（更地価額×年６％）を社長が会社から受け取ります。この地代は、通常、借地権を設定した場合の地代に比較して、２倍以上の額であるのが一般的です。 　つまり、社長が相当の地代を受け取ることによって、自分でその土地を運用したのと変わらない利益を得ますから、あたかも借地権を設定する前と変わらないだろう（借地権の設定がされていないと考えてもよいだろう）ということで、借地権分の権利金を会社に贈与したことにはせず課税されないと考えるわけです。

7, 社長の土地を会社に無償で貸した場合は課税
　 される？

Q. 私は同族会社の社長ですが、私の土地を貸し付けて会社でビルを建築しようとかんがえています。会社の負担も考え、土地は使用賃貸として賃料は受け取らないつもりです。 　この場合、何か税金上の問題はあるのでしょうか。問題があるとしたらどのように解決したらよりでしょうか。 A. 社長が会社に土地の使用賃貸を行うことは、無償で貸し付けることのなりますので、相当の地代を下回る（地代のない）取引となります。 　したがって、借地権についての権利金分の金額は社長から会社へ贈与したことになり、会社は法人税の計算の上でその利益（受贈益）を計上しなければなりません。 　それについては、「無償返還の届出書」による取扱いが認められていますので、この制度の活用により借地権利金の課税は回避できます。 　また、「無償返還の届出書」を提出しても、社長は本来的に相当の地代を受領すべきなのですが、受領しない場合（使用賃借も含まれます）の課税関係は次のようになります。 （１）借主が社長で、借地人が法人の場合 　　　この場合、地代を受領していませんので相当の地代額を会社へ贈与 　　　したということになりますが、個人の地主には受領していない地代 　　　を受領したものとして課税するようなことはありません。 　　　また、会社の地代の免除益（受贈益）と支払地代の相殺で会社の損 　　　益に影響はありませんので、結果として課税関係は発生しません。 （２）地主が会社で、借地人が個人の場合 　　　相当の地代額が会社から社長へ贈与（役員報酬）されたことになり 　　　給与所得として所得税がかかります。 　　　なお、その役員報酬に対する源泉所得税を会社で徴収することにな 　　　ります。 　　　会社については、相当の地代額が収入（益金）となり、同額の役員 　　　報酬が必要経費（損金）となって損益には影響しません。

8, 社長が会社に賃貸している土地の地代を免除
　 した場合は課税される
　 （無償返還の届出書を提出済み）

Q. 私は、自分が主催する会社に事務所用地として土地を貸し付けていますが、その際、 　「無償返還の届出書」を所轄税務署に提出しています。私と会社の間では、契約上、相当の地代を受け取ることとしていますが、会社の経営状況が悪く、地代の１年分が未収の状態です。 そのため、当分の間地代を免除したいと思いますが、何か問題が生ずるでしょうか。 A. 社長は免除した地代の額についても、不動産所得として所得税が課されます。 　会社においては、地代免除による利益（受贈益）と支払地代（経費）が相殺されるので損益に影響がなく課税は生じません。 解説 「無償返還の届出書」を提出した場合の地代課税について （１）賃貸借契約で相当の地代未満の地代としている場合 　　　相当の地代を地主である社長が借地人である会社から受領していな 　　　いときは、相当の地代との差額を会社に贈与したものとなりますが 　　　会社では、地代の免除益（受贈益）と支払地代（経費）が相殺され 　　　課税されません。 　 　 （会社が実際に支払っている地代は必要経費（損金)となります） 　　　社長については、受領していない地代まで受領したとして不動産所 　　　得に計上するようなことはしないので、課税は生じません（実際に 　　　受領している地代は、不動産所得に計上されます）。 （２）賃貸借契約で相当の地代としている場合 　　　ご質問の場合のように、社長個人が借地権設定契約において会社か 　　　ら相当地代を受領することになっているにもかかわらず、その地代 　　　を免除するときは、社長個人がその地代をいったん受け取った後に 　　　会社に贈与したものとされますから、社長個人の不動産所得として 　　　所得税の対象になります。 　　　　また、地代の免除を受けた会社においては、地代分の利益（免除 　　　益）が生じますが、支払地代とそうさいされますので、課税所得に 　　　は影響しません。 　今回のような場合は、相当の地代から会社が支払い可能な地代への変更契約をすることをお勧めします。 そうすれば、変更契約後の地代が社長の不動産所得となります。

９,社長の土地を更地のまま会社に駐車場用地
　 として賃貸した場合でも借地権の課税がある
　 ？

Q. 私が社長をしている会社に対し、駐車場用地として、私が所有する土地を更地のまま使用するという条件で賃貸しました。賃貸するに当たっては、権利金等の受領はせず、また、地代も一般的な地代にするつもりです。この場合、税務上何か問題は生ずるでしょうか。 A. ご質問の場合、会社は土地を更地のまま駐車場として使用するということですし、また、一般的に受領する地代（通常の地代）を会社から受領することとしていますので、会社に対して経済的な利益を与えたことにはならず、特に問題は生じません。 　税務上、借地権分の権利金額の贈与を借地人が受けたとして課税されるのは、原則として、建物の所有と目的とする地上権または土地の賃借権のほか、堅固な構築物の建設のための借地権の設定等で、通常、権利金を受領する場合です。 　したがって、他人（ご質問の場合、会社）に社長の土地を使用させた場合において、その土地の使用がその使用目的から通常権利金の受領を伴わないようなものであるときは、権利金額の贈与を借地人（ご質問の場合、会社）が受けたとして課税されることはありません。 　 [解説] 権利金の受領が無くても課税の問題が生じない場合 （１）土地の使用目的が、単に物品置き場、駐車場等として、土地を更　　　地のまま使用するものである場合。 （２）土地の使用目的が、仮営業所、仮店舗等の簡易な建物の敷地として 　　　使用するものである場合。 地代の設定について 　ご質問では、一般的な地代を受領するとのことですので、問題はありませんが、仮に社長が実際に受領している地代の額が、一般的な地代（通常の地代）より低い場合でも、社長について地代の設定（受領していない地代を受領したとする）はありませんし、会社についても地代の免除益（受贈益）と支払地代（経費）が相殺され、課税関係は生じません。

10, 会社が社長から借りた土地の整地費用を支
　　払った場合の経費処理は？

Q. 私は同属会社の社長をしていますが、今回、私の所有している土地を会社に賃貸することにしました。 　会社はその土地に新しい本社ビルを建設しました。このビルの建設に当たっては、土盛り、地ならし等の整地が必要となりましたので、1,000万円をかけてこれを行い、会社が負担しました。 　なお、私は会社から権利金等はまったく受け取っておらず、土地の賃貸の際に、管轄する税務署に「無償返還の届出書」を提出しています。 　このような場合、この整地費用1,000万円は、会社の経理上どのように処理すべきでしょうか。 A. ビルの建設時に会社が負担した土盛り、地ならし等の整地費用は、その時点で必要経費（損金）に入れずに、借地権の取得価額として、会社の資産に計上する必要があります。 [解説] 借地権の取得価額 （１）土地上に存する建物を取得した場合における建物等の購入代価の 　　　うち、借地権の対価と認められる部分の金額。ただし、この金額が 　　　建物等の金額の10％以下であるときは、これを区分しないで建物 　　　等の取得価額に含めることができます。 （２）賃借した土地の改良のためにした、地盛り、地ならし、埋め立て等 　　　の整地に要した費用。 （３）借地契約に当たり、支出した手数料その他の費用。 （４）建物等の増改築をするに当たり、その土地の所有者等に対して支出 　　　した費用。 　なお、これらの金額は、「無償返還の届出書」が提出されており、権利金の支払いがなく、もともと借地権として会社の資産に計上している金額がない場合であっても、前述のとおり、その支出した金額は借地権の取得価額として、資産に計上する必要があります。

11,借地権があるのに無償で返還したら？

Q. 当社では、３０年以上前から社長からかりた土地上に本社屋を建設し使用しています。 　今回、本社屋移転のため、無償で社長に土地を返還しようと考えていますが、課税上問題にならないでしょうか。なお、借地権の時価は6,000万円です。借地権設定時に権利金の支払いはなく、無償返還の届出書も出していません。 A. ご質問の課税関係は、次のとおりです。 [解説] 原則的な取扱い （１）借地人（会社） 　　　借地人が借地権を無償で返還した場合、通常、その借地権の価額に 　　　相当する立ち退き料を収受すべき慣行があるにもかかわらず、その 　　　立ち退き料を収受しなかった場合には、原則として、通常、収受す 　　　べき立ち退き料の額を地主に贈与したものとして、税務上は、借地 　　　人に対し通常の借地権価額に相当する立ち退き料の額の認定課税（ 　　　立ち退き料を受領しなくても、受領したものとして課税）されるの 　　　が原則です。この扱いは、借地権設定時に権利金の授受がなされて 　　　いた場合、権利金の支払いがないため受贈益課税がされていた場合 　　　自然発生的借地権が生じていた場合等も同様です。 　　　　なお、地主が第三者の場合と借地人である会社の役員、従業員の 　　　場合とでは次のように異なります。 　　[1] 地主がその会社の役員、従業員の場合 　　 　 地主がその会社の役員、従業員の場合には、それらの人に対する 　　 　臨時的な給与（賞与）とされ、役員分の賞与については必要経費 　　 　（損金）となりません。 　　 　 役員賞与　　6,000万円／借地権譲渡収入　　6,000万円 　　 　 借地権譲渡原価　0円／　借地権　　　　　　　　0円 　　[2] 地主が第三者の場合 　　 　 地主が第三者の場合は、立ち退き料の適正時価が借地権譲渡収入 　　 　となり、それを寄付したものとされます。 　　 　 寄付金　　6,000万円／借地権譲渡収入　　6,000万円 　　 　 借地権譲渡原価　0円／借地権　　　　　　　 　0円 （２） 地主（個人） 　　　上記[1]の6,000万円について、借地人である会社の役員、従業員 　　　である場合は、給与所得、第三者の場合は一時所得として課税され 　　　ます。 例外的な取扱い 　賃借人である会社が借地権を無償で返還した場合の取扱いは、前述のとおりですが、例外として、会社が借地権を無償で返還することについて次に記載する「相当の理由」がある場合には、借地権の無償返還を認めています。 　　[1] 借地権の設定等に係る契約書において将来借地を無償で返還する 　　 　ことが定められていること、又は、その土地の使用が使用賃借に 　　 　よるものであること（「土地の無償返還に関する届出書」により 　　 　借地権を無償で返還する旨が所轄税務署長の届け出られている場 　　 　合に限ります）。 　　[2] 土地の使用目的が、単に物品置場、駐車場として土地を更地のま 　　 　ま使用し、又は、仮営業所、仮店舗等の簡易な建物の敷地と使用 　　 　するものであること。 　　[3] 借地上の建物が著しく老朽化したこと、又はこれを存続させるこ 　　 　とが困難であると認められる事情が生じたこと。

12, 会社所有の住宅を社長に賃貸する場合の
　 　適正な家賃とは？

Q. 会社所有の住宅を社長に賃貸する場合、あまりに低かったりすると税金の問題が出てくるとの話を聞きました。 　家賃の額はいくら位にしたらよいでしょうか。 A. 家賃の適正額（税務上、問題が生じない額）は月額で次のようになります。住宅の規模に応じて、計算の仕方が違ってきます。 　なお、適正な家賃が支払われていないときは、種々の税務上の問題が発生します。 [解説] 家賃の適正額／月額 １．小規模住宅以外の住宅 ( その年度の家屋の 固定資産税の課税 標準額 ×12%＋ その年度の敷地 の固定資産税の 課税標準額 ×6% ) ×1/12 ２． 小規模住宅 その年度の家屋 の固定資産税の 課税標準額 ×0.2％＋12円× 家屋の総床面積（m2） 3.3（m2） その年度の敷地 の固定資産税の 課税標準額 （注１） 小規模住宅とは、木造家屋の場合は132m2以下、木造家屋以外の 　　　　場合は99m2以下の場合をいいます。 （注２） 敷地だけを賃貸した場合には、この取扱いは適用されません。 （注３） マンション等が小規模宅地かどうかは共有地部分を含めて判定 　　　　します。

13, 社長に適正な家賃以外で賃貸した場合は
　 　どうなる？

Q. 会社が所有している住宅を社長が借りるに当たって、仮に社長が適正な家賃を支払わなかった場合、どのような税金の問題があるのでしょうか。 A. Q12でご説明した適正な家賃が支払われていないときは、次のような課税関係が生じます。 [解説] 適正家賃が支払われない場合の課税関係 （１）社長の課税関係 　　　社長については、土地、家屋を低い賃料（または無償）で会社より 　　　賃借した場合は、通常支払うべき対価（適正家賃）と実際に支払っ 　　　ている賃料との差額が社長の利益とされ、給与（通常役員報酬）と 　　　して所得税の課税がされます。そして、毎月の給与について所得税 　　　は源泉徴収されるに当たって、その差額が給与の支払額に加算され 　　　ます。 （２）会社の課税関係 　　　会社については、仮に適正家賃を役員から徴収していたら、会社の 　　　家賃収入はその分増えていたことになり、差額分を仕訳で考えると 　　　次のようになります。（費用と収入が両建てとなり、課税は生じま 　　　せん）。 　　　（借方）役員報酬　×××　（貸方）受取家賃　×××

14, 社長の建物を会社が借りる場合の家賃は
　　 どう決める？

Q. 社長が所有するマンションの１室を会社の事務所として賃借することとしましたが、月々の家賃はどのように決めたらよいでしょうか。 A. 近隣の類似の物件の家賃相場を参考にしながら、通常の取引と考えられる家賃ということになります。 　建物を賃貸をする場合の賃借料の算定に当たっては、[1]その建物、敷地への投下資本金額に利回りを乗じて計算する方式と、[2]建物の減価償却費、固定資産税等の発生費用に適正な利益を加算して計算する方式があります。 　一般に、社長と会社との間における賃貸借の場合、その賃貸料の金額を自由に決められるということも考えられますので、注意する必要があります。 [解説] 賃貸借に当たっての注意点 （１）社長が会社から通常の賃貸料を超過して過大な賃借料を受け取っ 　　　た場合は、その超過部分は、社長の給与（報酬）となります。 （２）社長が通常の賃借料より少ない金額でしか会社から受領しない場合 　　　は、特に税務上の問題は生じません。つまり、社長は受領していな 　　　い賃借料を所得として認定はされません。 　　　会社は通常の賃料との差額は利益（免除益）となりますが、反対に 　　　支払家賃（経費）と相殺されますので課税関係は発生しないことに 　　　なります。